租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整体发展规划是什么？目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这一些信息一定要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，在此给大家推荐几个有代表性的租金调研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。

  整个调研报告非常专业而全面，详细的细节内容从城市商业物业整体市场概况——总体市场供需水平分析，城市市主要商业旺区（商圈）分析。对竞争对手进行详细、深入的调查分析，调研要点：项目位置、规模、招商条件（报价）、每层商户组合；并从这竞争商场中，每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户，调查其具体租赁条件，以供参考。

  通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不一样的行业承受租金水平及承租面积对比分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的重要的因素、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层的租金方案。

  本案首先从全市零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。

  同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体租金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据；以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。

  租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不完全一样。常用的租金测算方法有几个途径：

  ④ 通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；

  ⑤ 经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度比较小，且调研数据相对线种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。

  1楼月租金总额=（年度费用总额×1F所占百分比）/12（其他楼层以此法类推）

  在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解办法来进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。

  根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，考虑以下三种定价方法：

  租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的主要的因素之一。

  保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

  投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。

  项目成本定价法：以项目的投资所需成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资所需成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。

  租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理上的水准及市场供应量等因素造成不一样差异，现就上述因素综合分析如下：

  包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。

  本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、旁边的环境、面积、套内面积等因素组合定价

  此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的出售的收益*实际使用面积*抽成扣点=租金。

  目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式：自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等，资料中对此进行了逐一展开分析。